青木 茂伸(中卒大家)公式ブログ

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物件5号 リフォームその1

■先日購入した戸建てのリフォームを着々としています。

今回は、外壁塗装やユニットバス交換などもあるので、職人さんに依頼する箇所と自分でやる箇所があります。

●まずは、ユニットバス交換

新築当初から設置されているユニットバス
まだまだ使えそうですが、妻の「新しいのが良い!」という鶴の一声で交換する事に、

解体と配管調整、ドア間口調整は職人さんにやってもらいました。
土台などの木材は腐れやシロアリ被害もなく、綺麗だったので一安心です。

組み立てはユニットバス屋さんがやりました。
どこにでもあるような普通のユニットバスです。
ガスのリモコンはガス屋さんが取り付けます。

●次にシステムキッチン交換

これもまだまだ使えそうですが、妻の「交換して!」の一声で交換する事に(汗)

解体~設置は自分でやります。

既存のタイルの上からキッチンパネル(メラミン不燃化粧板)を貼りました。
両面テープはもう少し角の方へも貼った方が良さそうです。

角にはジョイントをかませて、初めてにしては綺麗に貼れたと思います。
シンクまで取り付けてからコーキング処理します。

次回はレンジフード、吊り戸棚、下台ユニット、シンクを取り付けます。
しかし、ここで問題発生。

新しく設置するシステムキッチンと既存の給排水管の位置が違うので、新しいキッチンが設置できません。
通常は床下に潜って、給排水管の位置を変えれば済む話なのですが、この家の基礎は床下が全く無いベタ基礎なので(珍しい)キッチン自体を少し上げて、その隙間で給排水管の位置を変更します。
妻にもキッチンをもう少し上げて欲しい(背が高いので腰が痛くなる為)という要望があった所なので丁度良いと思います。
2×4木材をキッチン下台ユニットの下にかませて、床から約9cm上げます。

●外壁塗装

これは自分でやる気合が無いので、職人さんにお任せです。

約10日間で終了。さすが早いです。

他にも洗面台交換、クロス張替など自分でやってます。
DIYやり放題で楽しいです。

また、以前から欲しかった伸び~る足場を買いました。

あまり使用する事ないですが、階段のクロスを張替える際には必要なので。
徐々に道具が揃っていきます。やはり道具ありきですね。

では!

5つ目の不動産を買いました

■先日、5つ目となる不動産を決済してきました。

価格は630万円、築21年の庭付き一戸建て4LDK、2階建で、自己利用する用の不動産です。
新築時は、土地建物で約3000万円していた物件のようで、当時の抵当権設定額も約3000万円で設定されていました。
それが、21年経って約5分の1の価格になってます(笑)
毎年100万円以上の値下がりですね。

建物自体しっかりしていて、半年前に新品のカーポートが設置され、相場よりも300万円ほど安いかな?と思います。

なぜ相場よりも安く手に入れられたか?と自分なりに分析してみました。

・約6年前に競売の開始決定がされ、取下して今回の売主に所有権が移った事により、当初の残債が消えている。
・今回の売主の実家で不幸があり、急に実家に戻る事に急になり、売り急いでいた。
・私の前に買主が現れたが、契約直前でキャンセルになった。
・ネットに情報が出てから30分で即決で買い付けを入れた。
・現金決済した。

こんなところかなと思います。

しかし、今回購入した不動産は自己利用する為、お金を産んではくれません。
いわゆるマイナスのキャッシュフローと言うやつです。
さらにリフォームもするので、もう少しお金がかかります。

概算ですが、

外壁塗装60万円
システムキッチン交換16万円
ユニットバス交換30万円
洗面台交換2台6万円
クロス張替5万円

合計100万円ちょっとのコースを予定しています。
外壁塗装とバス交換は業者さんにお任せして、他は自分でやろうかなってとこです。

ただ、運良く自治体からの補助金が使えるので、
仲介手数料やら登録免許税やら、なんやかんや持ち出し総額700万円程度で収まりそうです。

この程度のリフォーム済の住宅を購入するとなると、このあたりの相場では1300万円前後するので、比較的安く手に入れられたと思います。

●私が初めて1棟目のアパートを購入してから、もうすぐ5年が経ちます。
その前に1年位不動産の勉強期間があり、さらにはその4年ほど前から自己資金を貯める為に貯金していました。
計10年かかって、やっと今の規模になりました。
スピードとしては非常に遅いですね。

不動産投資を勉強し始めた時は、物件さえ買えば不労所得が得られると考え、自分の属性や投資基準も考えず物件を探していました。
とにかく買えば儲かるものだと考え、物件を見つけてはシュミレーションし心が弾んでいました。
しかし、実際に不動産を購入してみると、そんな甘い現実ではなく、空室やリフォーム、税金など思ったよりも手残りが少なく、手間がかかっています(笑

まぁ手間がかかっている分、不動産全般の知識、経験、判断力が付き、今回のような取引ができたような気もしています。
良い面、悪い面、色々ですね。

ps:
4つ目に購入した15万円の平家も先日ようやくリフォームが終わり、賃貸と売却と両方で募集しています。
どっちかで決まれば良いなと思います。

では!

今月も不動産を買います

■昨年の11月と、先月に引き続き、今月も物件を一つ買う事になりました。

今回は自己使用する予定の不動産です。
マイホームと言うと聞こえは良いですが、キャッシュを生まないので、金持ち父さん的に言うと、【負債】になります。
価格は630万円、築21年の庭付き一戸建て4LDK、2階建です。

家の状態はまあまあ悪くないですね。
投資用として考えるとちょい高めですが、自己使用する為と考えると安いです。
ここらへんの感覚は曖昧ですね。

しかし、ふと思ったのですが、

私がここ3物件の購入費用が、

昨年の11月に買った物件が100万円
先月買った物件が15万円
今月買う予定の物件が630万円
合計745万円

で、

約5年前、最初に買った4世帯のアパートの今までの家賃収入が合計約800万円位なので、これらの物件は最初に買ったアパートが買ってくれたようなものかなと思った次第です。

不動産って、最初からはなかなか爆発的には儲からないけど、地味~にやってくと、徐々に不動産が生んでくれたお金に感謝しますね。
そして、その生んでくれたお金で次の物件を買っていく事で【資産】が増えていく。という単純な形式です。

今回の物件を買う事で、今居住している物件を引っ越すと貸せる状態になるので、賃貸に出します。
しかし、現在居住している物件は住宅ローンで購入している為、全額返済しなければいけません。
世の中には、銀行に内緒で住宅ローンで購入した物件を賃貸に出している人もいます。

私の中の悪魔が、「住宅ローンを返済しないでそのまま貸しちゃえばいいじゃん!」と言いながら、頭の中をグルグルと回っていますが、おとなしく全額返済する事にします。

現在居住している物件は、約2年前に、変動金利0.875%で400万円を借りて購入しました。
現在、繰り上げ返済を数回していて、残債が約250万円です。
今回購入する物件が諸費用を入れて、合計約670万円を現金で払うので、合わせて1000万円近いキャッシュが一旦、消えます。

低金利の時代なんだから、今は借りていざという時の為にキャッシュは残しておいた方が良いんじゃ?とも思いましたが、先々の事を考え妻名義で購入しよう思い、現金で買う事にします。

不動産の投資戦略というか、資産を拡大する為のキャッシュの使い方は人それぞれだと思いますね。
私の場合、今月不動産を購入すると、無抵当の不動産が5つになりますが、財布の中身も寂しくなります(汗

まあその分、15万円で買った物件のリフォームを早く終わりにして入居付けをする事と、現在居住中の物件に早く入居付けをしてキャッシュフローを増やす事が次のミッションになりますね。

所有物件が全部埋まると、借金の返済無で月額約27万円、年間約324万円の家賃収入が発生します。
そこから、固定資産税、各種保険を支払うと、手残りが年間約300万円前後。
さらに合計の課税所得に対して、所得税、復興特別所得税、住民税、が発生するので、もっと少なくなります。

この額を多いと感じるか、少ないと感じるかは、・・・・・欲深さ次第ですね(笑

では!

15万円で買った戸建てのリフォーム状況その1

■先月購入した15万円の戸建てのリフォーム状況です。

何せ破格の値段で買っているので、リフォーム代も安く済まそうと思います。

リフォーム予算は当初、20万円でと考えていましたが、現在3分の1ほど終わりましたが最終的に10万円以内で済みそうです。

まずはゴミの片付けです。

古いタンスがメインで、軽トラック3台分を処分しました。

次に、床がベコベコなので、コンパネを重張しました。

後でクッションフロアを貼ります。

古い家は基本的に床がベコベコですね(笑
でも根太(フロア材の下にある下地の木材)は大丈夫だったので、今回も上からコンパネを被せました。

そして柱は、灰汁洗いをするか、ペンキで塗るか、何もしないかですが、今回はペンキを塗ります。

3度塗り位しないと綺麗に仕上がりません。。。

壁、天井は、クロスを貼ります。

まずは下地調整です。

天井の溝にパテを、繊維壁の隅にもパテを塗りました。

壁は本来、繊維壁を一度剥離して、石膏ボードを貼って、クロスを貼るのが基本ですが、素人のDIYなので、砂壁に直接クロスを貼ってしまいます。

次にクロスを張替える際の事なんて毛頭考えません。

そして洗面台。

交換しようかとも思いましたが、さほど高い家賃がとれない物件なので、再利用する事にしました。

洗面台の下台は、フレキ管の継ぎ目から水漏れがしており、真っ黒くカビており、棚板も腐ってました。

汚い仕事ですが、自分しかやる人がいません。

コンパネを棚板サイズにカットし、ペンキを塗って完成です。

まあまあです。

キッチンは、一度入れ替えてあるようなので、掃除したら綺麗になりました。

お風呂も掃除すれば綺麗になるので、掃除と、排水溝をふさぐゴム栓を交換しました。

ここまででかかった費用は、
コンパネ代1枚980円×4=約4000円
ペンキ白2キロ       約2000円
ゴム栓           約1000円
パテ6キロ         約1000円

だけです。

安い(笑

今までDIYで使用していた道具や、余った材料を使っているので、効率が良いです。

また、
クッションフロア92センチ×9メートル=約6000円
クロスの大人買い 50メートル     約6000円
クロス用糊 4キロ           約1500円
クッションフロア用糊 3キロ      約2000円

を追加購入しました。

クロスは半分程度余るので、次の物件に使おうと思います。

後は、外壁を塗装するペンキと、畳の表替え、シャワー水栓交換、エアコン取り付けをやる予定です。

エアコンは中古の物が1台あるので、ガス充填と真空抜きのみプロにお願いしようと思います。

DIYは費用は安いですが、材料を購入する手間や、作業の手間がかかりますし、仕上がりはプロみたいにはいきません。

しかし、こういった作業が好きな人にはたまらない趣味だと思います(笑

私は趣味だと割り切ってやっているので面白く感じますし、体を動かすので良い運動にもなります。

それに、材料の値段が把握できるので、業者にリフォームを依頼する際には大体の値段が分かるようにもなります。

まあ、大体自分でやってしまいますが・・・(汗

では!

15万円で戸建てを買いました

■3ヶ月ほど前から進めていた、近所の2DKの平家の物件の決済がようやく終わりました。
時間がかかってしまった理由としては、売主と仲介業者が遠方だった為と、建物が未登記だった為です。
以下物件の内容です。

茨城県
土地約20坪
建物2DK 約11坪
価格15万円
P無し
築40年

この物件、色々と問題満載の物件で、買うまでにも建物を売主に登記してもらう為に時間がかかってしまいました。

さらに、

・雨漏り
・シロアリ
・傾き
・汲み取り
・日当たり悪
・P無し
・ゴミ多
・接道幅員3m(普通車は通れない)

と、問題がオンパレードな物件です。

当初、売り地として100万円でネットに出ていたもので、近所だった為、試しに見に行ってみたところ、
車が入れず、物件の前まで車で行けずに「こりゃ無いな」と思っていたのですが、
私の悪い癖の好奇心が出てしまい、近くに車を止めて見に行ってしまいました。

すると、外観は、まぁ・・・ボロイのですが、室内も見てみたくなり、ネットに出していた仲介屋さんに電話をしてみたところ、
関西の方の業者さんで、物件まで今すぐには来れないという事だったのですが、私の身分を明らかにしたところ、鍵のありかを教えてくれ、
室内に突入する事ができました。

すると、

天井はたわみ、(雨漏れ)
玄関のカマチにシロアリの蟻道があり、
感覚でも傾いているのが分かり、
ボットンで(汲み取り)
駐車場も無く、日当たりが悪いのです。

こりゃヤバイな・・・と思ったのですが、これまた私の悪い癖で10万円で買い付けを出してみたのです。
すると、10万円はさすがに無理だが、相続したものの早く処分したいという事で20万円なら何とかなるとの事。
マジか!と思い、3秒ほど考え、建物の登記がされている事を条件に「買います」とアンサーしました。

その後、登記情報を確認してみると、案の定、建物が未登記だった事が判明し、表示登記を依頼したのですが、
売主が表示登記&保存登記をすると、20万円では赤字になってしまう可能性があるので、
私も表示登記の費用を半分支払い(土地家屋調査士へ)、さらに私名義で保存登記出来るように表示登記するようにし、
本体価格を15万円にしてもらい、売主も不動産を売って、赤字にならずに、皆がハッピーになる事になりました。

そして、仲介業者さんも、本体価格15万円の仲介をすると、謄本取得やら書類作成やらしていると赤字になってしまうという事で、
今回は仲介をせずに、紹介という形で売主買主の直接売買という形にしてもらいました。
その後、私の方で売買契約書を作成し、移転登記に必要な書類を作成し、書類を郵送しました。

今回の売買で面白いのが、売主にも仲介業者にも私は一度も会っていない事です。
必要な書類はメールで渡し、連絡は電話で、売買契約書と移転登記に必要な書類は郵送し、お金はネット送金で完了です。
こんな不動産売買が出来るのも、売主、仲介業者、買主、それぞれがきちんと自分の仕事をしたからであり、動かすお金も小額だったからです。
基本的にはこのような不動産売買はしてはいけないと思います。

が、

今回は金額も物件も普通では無いので、普通ではない不動産売買になりました。
と、自分なりに結論付けました。

今回の物件のキャッシュフロー(予定)は、

土地建物価格     15万円
情報料(仲介へ)    3万円
登録免許税(自分で登記)2万円
表示登記費用      6万円
リフォーム予算    20万円
不動産取得税      3万円
火災保険        1万円

商品化まで合計    50万円

賃料月額(予定)    2万円~3万円
表面利回り(予定)  160%~240%

になるか、

今流行の外人さん向けの民泊をやってみようかとも考えています。
民泊をやる際には、旅館業の許可や消防法の許可が必要という事で、許可が通ればという事になりますが・・・。
ひとまず、ゴミを片付けてリフォームしながら考えようと思います。

では!

旧耐震と新耐震の差について

■まず、この度の熊本地震で被災された皆さまに、心よりお見舞い申し上げます。

私自身も約5年前の東日本大震災の際には被災し、被災生活を送りました。
幸いにも私が住んでいた地域は津波や崖崩れなどはありませんでしたが、
地震により家中の荷物がほぼすべて倒れ、ライフラインが止まり、
街中を見渡すと、瓦屋根が落ちており、倒壊している建物もあり、
道路が隆起していたり、亀裂が入っている箇所が何箇所もありました。

信号も点いておらず、夜になると街中が暗闇に包まれ、
「これは大変な事になったぞ」
と、今でもあの時の事は鮮明に覚えています。
そして原発問題が日々深刻化し、
目に見えない放射能に怯える日々を送る事になりました。

あれから約5年が経ち、私が住んでいる地域では
古く倒壊した建物はほとんど取り壊され、
あの時の地震の影はほとんどなくなりました。

■今回の熊本地震で、旧耐震基準と新耐震基準の建物で
倒壊した、していない、という事がニュースでも取り上げられています。

旧耐震基準とは昭和56年5月31日までの建築確認において適用されていた耐震基準で、震度5程度の地震でも建物が倒壊しないような耐震基準として設定されています。
その後に適用された耐震基準を、新耐震基準と呼び、震度6~7程度の地震でも建物が倒壊しないような耐震基準として設定されています。
つまり、昭和56年5月31日を境に、地震に強い、弱いという建物の耐震に差が出来ており、その差で倒壊した、していないという事が報じられている訳です。

これは借主さんの命にも関わる問題ですから、今後、不動産を購入する際には十分に注意する必要があります。
また、耐震工事をする場合、自治体によっては助成金を出しているところもあります。

そして万が一地震により建物が倒壊し死傷者が出た場合、大家の責任はどうなるのか?
これにはケースバイケースにより、結果は様々だと思いますが、一つの事例として阪神淡路大震災の際の判例では建物所有者に損害賠償責任があるとされています(神戸地裁平成11年9月20日判決)

実際に被災をすると、日々生活するだけでも大変ですが、
「自分が住んでいる地域では大地震なんて起きない」
とは考えずに、
もしもの場合を考え、
準備できる範囲で準備をしておく事が必要です。

新たな資格取得

■先月買い付けを入れた近所の2DK平家戸建てですが、
話が途中で止まってます。。。
上手くいけば過去最高の利回りになりますが、どうなる事やら。

最近は、確定申告やら、新しい物件の取得やら、その他の物件の調査をしたりしていて忙しく、メルマガやブログの更新ができていません。

ダメだなと思いつつ、後回しになってしまうんですよね。
完全に堕落しています(汗

なので、今年は新しい資格を取得しようかと勉強を始めています。

私が現在持っている資格は、
・美容師免許
・管理美容師
・FP3級
・宅建

ですが、新たに今年は、「第二種電気工事士」を取得します!(合格すれば)

・趣味のDIY?

をしながら、簡単な電気工事が出来たら良いな~と思っていたのですが、電気配線やコンセント、スイッチ関係を工事する際には、電気工事士の資格が無いと、電気工事法的にNGらしく、取得しておいて損はないなと思った次第です。

とは言っても、電気関係はまったくのド素人なので、参考書や工具や材料が必要になります。
第二種電気工事士を取得する為には、
まず筆記に合格し、その後、実技に合格する必要があります。

流れとしては美容師と同じですね。
美容師もまず筆記に合格し、その後待ち受けている実技に合格する必要があります。

試験は筆記が6月にあり、実技が7月にあります。(上期と下期で分かれているらしいが・・・)

参考書や工具、材料を一通り揃え、受験料や免状発行費用などを合わせると、トータルで約5万円位で「第二種電気工事士」は取得できます。

学校に行く費用が無いので、非常に安い費用で済みます。
しかし、趣味のDIYでやる為だけに、時間とお金をかけて免許を取得するのはいかがなものかな~と思いつつ、勉強を始めてみると、
これが非常に面白い!!

家の中の配線がどうなっているのか理解できるようになるし、何より、電気工事で使用する材料をこねくり回していると、小学校の頃にやった、図工を思い出して楽しいです。

興味が無い人にとってはどうでも良い話ですが、電気工事が出来るようになると、趣味のDIYの幅が広がり、ほとんどの工事が出来るようになります。

とは言っても、あくまで趣味のDIYに毛が生えた程度なので、簡単な工事に限りますね。

感電しなように気をつけねば!

では!

不動産投資をやってみたい人について・・・

■3日前に近所の2DK平家戸建てに買い付け申し込みをしました。
物好きな人でも買わなそうなボロ物件で、
結構キツイ指値です。
買えればラッキーですが、買えなくても良いので、今年は買い付けをたくさん出していこうと思います。

●さて、最近「不動産を買って家賃を貰っている」という事を言うと、
良いな~、と羨ましがられ、「自分もやってみたい」と、言われる事があります。

そこで私は「やった方が良いよ!」と言わず、
「思っているより大変だからやらない方が良いよ」
と反対してしまいます。

自分自身では「不動産」を賃貸したり、売買したり、する事でお金を増やす事にメリットを感じ、
積極的に取り組んでいますが、
そこには根底に「不動産が好き」という気持ちがあり、
一つ一つのトラブルを楽しんで解決できるから、
大変な事も前向きに捉え、楽しみながら不動産投資を行っています。

そこで、不動産に対してどう思っているか分からない人に、
不動産のメリットを伝え、
同じように投資をうながす行為が
自分では『どうなんだ?』と、感じるからです。

自分のお金を使うにしろ、融資を使うにしろ、
それはあくまで投資であり、そこには必ずリスクがあるからです。

そこで、「不動産を買って家賃を貰う」といううわべだけのメリットしか知らない人に
同じように不動産投資をすすめる気持ちになれませんし、
自分自身のレベルがまだそこまで(不動産投資をすすめるレベル)に達していないのかもしれません。

今日の日本では仕事をしている、イコール、サラリーマンの方が殆どな訳ですが、
日本人のサラリーマンの平均的なお給料は、平成25年度において、約414万円とされています。
この数字は、年代関係なく男女含め、正規、非正規も含めた数字です。

年間で414万円という事は、社会保険料や所得税、住民税もろもろ控除すると、実際の手取りは、年間約300万円ほどというところでしょうか。
月にして、約25万円の手取り額です。

この額が多いか?少ないか?は個人の生活環境や労働環境が違いますのでいちがいには言えませんが、1カ月に25万円あれば、今の日本ではそれなりの生活はできますね。

3食腹いっぱい食べれるし、日本の食事は世界的に見てもトップレベルに美味しいし、屋根付きの快適な部屋に住めるし、洋服も毎日違う服を着られます。

自動車も乗れるし、携帯電話も使えるし、インターネットで世界中の人と繋がれるし、何不自由ない生活が出来ます。

それでもなお、もっとお金を稼ぎたい!、もっと裕福になりたい!と感じる人は多くいます。
人の欲望は限りなくあります。
でもそれが正常ですよね。
だから毎年宝くじが発売されると、長打の列が出来る訳です。

そこで手軽にできる投資をして、お金を増やして、ハッピーな生活を満喫したい!という事で最近は不動産投資が注目されています。
銀行の融資(借金)を使えば、元手のお金を1円も使わずに毎月不労所得が得られ、
さらには売却した時でも利益が得られるという、夢のような話です。

しかし、それは上手くいった時の話であって、やる人全員がそう上手く儲かるような事ではありません。
きちんと勉強し、現地に何度も足を運び、不動産業者、リフォーム業者などと上手く交渉し、その上でトラブルがあれば適性に対処しなければいけません。
アパートを貸せば、バカでもアホでも誰でも儲かるような時代は終わり、努力した人だけが報われるようになりました。
それでもなお、やってみたい!という人は、まずはどんな投資方法があるのか?
一通りの不動産投資の本を読むところから始めて下さい。
だいたい20冊くらい読めば、なんとなく掴めてきます。

また、実際に不動産投資をやっている人から直に話を聞くのも良いですね。
どんな事で苦労しているのか?リアルな体験談が聞けます。

不動産業者が開催しているセミナーは・・・
どうなんでしょう(笑)?
よく広告で目にしますが、私は行かなくても良いと思います。
すべてではありませんが、結局は不動産を売りたいだけです。

これらの事を一通りする事で自分にはどんな方法が合うのか分かると思います。
判断するのはそれからでも遅くないですね。

逆に言えば、その程度の事が出来ない人は不動産に手を出すべきではないと思います。

では!

入居者が決定しました~実質利回り36%?

■昨年の11月に購入した、下記の100万円の戸建てに入居者が決定しました。

●茨城県
建物約36坪の5DK平家
土地約55坪
築年数43年
駐車場:小型車2台

ちなみに貸し出すまでにかかった費用として、

物件本体価格100万円
登録免許税約63000円
リフォーム約22万円
取得税約4万円
合計132万3000円 です。

購入してからすぐに、近くの仲介不動産業者に賃貸募集のお願いをしていましたが、
今回借りてくれる事になったのは、私の直接的な知り合いです。

仮住まい的な感じで借りてくれるので、半年~1年位の賃貸期間でしょうか?

賃料は4万円。

表面利回りで48%
実質利回りで36%

仲介業者を挟んでないので、広告料や仲介手数料は0です。
敷礼も0
家賃保障会社も加入していません。

よく、
「家賃滞納があったらどうするの?」
と言われる事がありますが、

私も人を見て貸しますので、
「そのあたりは大丈夫」な人にしか直接契約しません。

まぁ、もしも万が一な事があった時には
泣く覚悟です。

また、実は契約までは至らなかった売却の話がありました。

あくまでタラレバの話なので、
話をしてもあまり意味はないのですが、余談の話です。

450万円で買いたいという人が現れ、

「売却はしたくないんだけどな~」と思いながら
ざっと計算してみたところ、

税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

450万ー132万=318万(売却益)

(1) 所得税

318万×30%=95万4000円

(2) 復興特別所得税

95万×2.1%=2万34円

(3) 住民税

318万×9%=28万6200円

譲渡に係る税額
126万234円

手残り
192万円(仲手を考慮するともう少し少ない手残りになりますが)

となりました。

結局、買い手が『家が広すぎる』という事で売却の話は無くなりましたが、

【不動産は市場価格よりもずっと安い価格で買う事が出来れば、利益を出す事が容易になる】

という良い学びにはなりました。

また、
不動産をどのように再生するか?
利益になるようにプランを練られる事が非常に重要なポイントになると感じました。

●リフォーム金額がどの程度かかって、
●貸した場合の利益と、
●売却した場合の利益と、

まずプランを練る事が出来て、
どう転んでも利益になる不動産を発掘する事が出来れば、それは良い投資になりますね。

発掘するのに重要なのは【人脈】です。

つまり、

・発想
・人脈
・お金

この3つをクリアにする事が、不動産という権利を使って、上手にお金を運用する事に必要なスキルだなと強く感じています。

では!

セルフリフォーム状況ラスト

■先日購入した一戸建てのリフォーム状況の続きです。

前回はこちら
http://tyuusotuooya.boo.jp/cs2/776/

今回はトイレと浴室のリフォームです。

まずは浴室。
古家によくある、タイルの浴室です。
ユニットバスを入れるとなると、解体~ユニット組み立てまで、材工で約40万円はかかります。
今回はなるべく予算をかけない予定なので、既存の浴室をそのままリメイクして使用します。

リメイク前の浴室、カビやタイル割れがありました。

まずは掃除です。
カビがあるところへ、カビキラーをぶっかけては放置。ぶっかけては放置。を何度か繰り返し

割れている箇所へ、変性コーキング処理をし、

ペンキを塗りました。
まぁまぁです。

次に、はきだしの所のタイル割れは、塩ビ板を貼り付ける事にしました。

塩ビ板とタイルは普通の接着剤では接着しないようなので、強力両面テープとボンドで接着しました。
結構しっかり接着できたと思います。

コーキング処理後、マスキングを剥がしました。
まぁまぁです。

最後にシャワー水栓を交換し、洗い場の方の水栓は潰しました。
シャワー水栓はホームセンターで約9000円で購入しました。
浴槽は何もしていません。
給湯のリモコンはガス屋さんに取り付けてもらい、終了です。

次にトイレです。
この物件のトイレは、元々和式なのですが、和式を洋式にする便座が取り付けられていました。このような便座があるのですね。

腰壁はピーリングでした。クロスを貼る予定なのでパテ処理だけしました。

また、水がチョロチョロと流れていたので、ボールタップをひとまず交換します。

ありました。TOTOの手洗い付きタンク用です。
ホームセンターで約4300円

これで水チョロが直らなかったら、オーバーブロー管も交換になるのですが、運よく水チョロは直りました。

最後に床にCFを貼って完成です。本当は既存のCFは剥がした方が良いのですが、面積も小さいし、既存のCFの上に貼っちゃいました。
まあまあです。

ついでに障子の張替えが20枚と、

襖の張替えが14枚

後は畳表替えをするだけなので、だいたい終わりです。
結局ほとんど自分でやっちゃいました。

今回のリフォーム内容
浴室
・モルタル補修、塗装
・塩ビ板貼り
・水栓交換

トイレ
・クロス貼り約5メートル
・ボールタップ交換
・床CF貼り

かかった時間
約6時間

かかった費用
・クロス約700円(糊含む)
・ペンキ約1000円
・シャワー水栓約9000円
・水栓キャップ約1400円(2個)
・塩ビ板約3000円
・接着剤約2000円
・ボールタップ約4300円
・CFは他で使った残り

障子
・障子紙と糊で約2000円


・襖紙と糊で約4500円

その他もろもろ合わせて合計約30000円くらい

最終的にリフォームにかかった金額は、畳表替えを入れても、約22万円くらいでした。
当初の予定通りの金額です。40平米くらいのアパートならもっと少ない金額でリフォームできるのですが、建坪が36坪となると、それなりにやる事が沢山あります。

貸し出すまでにかかった費用
物件本体価格100万円
登録免許税約63000円
リフォーム約22万円
取得税約4万円
合計132万3000円

賃料は4万~5万円くらいの予定です。
ひとまず、半年位借りたいという人が知り合いでいて、4万円で貸すかもしれません。

4万円で半年・・・ん~微妙ですね(笑

では!

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