青木 茂伸(中卒大家)公式ブログ

一瞬で20000円稼ぐ技を伝授!

              メールアドレス(必須)
              お名前(性)(必須)
                         

最新記事更新情報

  • Yahoo!ブックマークに登録する
  • はてなブックマークに登録する
  • livedoorクリップに登録する
  • newsingブックマークに登録する
  • del.icio.usブックマークに登録する
  • ニフティクリップに登録する
  • RSSを購読する

物件5号リフォームその2

■自宅用に購入した5つ目の戸建てのリフォームが完了しました。

リフォーム内容は、

・外壁塗装⇒職人さん
・クロス貼替⇒自分
・キッチン交換⇒自分
・浴室交換⇒職人さん
・洗面台交換⇒自分
・CF貼り⇒自分
・ウッドデッキ⇒自分
・電気関係⇒自分

こんなところです。

自分でやれるところは自分で。
自分で出来ないところは職人さんにお願いしました。

リフォーム総金額は諸事情により発表できませんが、
設備代等を考慮しても私が知る限り最安値で完了しました(汗)

物件価格を含めても新築時より、約2300万円以上安いです。
また、物件3~5号までは最初に購入したアパートの家賃で買ったようなものなので、実質タダで自宅用の不動産を手に入れているようなものです。
実際、最初にアパートを買う前よりも手持ちのキャッシュは増えています。
こんな私の変態な趣味に付き合ってくれている妻に感謝ですね。

まずはキッチン
約20年前のキッチンなのでまだまだ使えますが、妻の「交換して!」の鶴の一声で交換する事にしました。
解体撤去~設置、キッチンパネル、電気関係、クロス貼替、CF貼り全て自分でやり、吊り戸の設置と給排水関係は兄に手伝ってもらい、ガス関係はガス屋さんが工事しました。

before

after

クロスは妻が選んでます。

CFも妻が選んでます。
また、既存のキッチンをそのまま設置すると妻には低く、腰が痛くなるとの事と、給排水の位置が床下で動かせないので(フロア材のすぐ下がコンクリートになっている為)、2×4材をキッチンの下にかまし、床から約9cmほど上げてます。2×4材はペンキで塗装しました。

次にトイレ
便器便座はそのままで、クロス貼替、CF貼り、水受け掃除をしました。
クロスとCFは妻が選んでます。

掃除前

掃除後(耐水ペーパー1500番と2000番でひたすら研磨。メッキ部分はそれ用ので研磨)

外壁塗装と足場は職人さんです。

洗面室は洗面台交換、クロス張替、CF貼り、洗濯用排水トラップ交換です。

before

クロスとCFは妻が選んでます。
after

after

浴室交換
浴室も20年前のユニットバスなので、まだまだ使えますが、妻の「交換して!」の一声で交換するハメ事に。
before

解体後
解体撤去、給排水の位置ホース取り付け、間口の木板?枠板?取り付け、ユニットバス設置、全て職人さん施工です。

after

クロス関係
家全体で(一部張替していない)約250mほど張替しました。
普通の部屋と天井は一人でもそれなりに貼れるようになりましたが、この家、2階の部屋全てロフトがついており、天井勾配になっていて、コツをつかむまでは苦労しました。あと階段のクロス張替は高所作業でション○ンちびりそうになりました(泣)

天井が斜めで高所なのでコツをつかむまでは苦労。

after
パテ処理後クロス貼り、手すりも設置

新たな道具を購入
伸びる足場

クロスは糊無しを買ってきて(量産のは50mロールで)希釈用の糊を希釈してCFの糊を伸ばす床目くしで糊付けし、ビニール袋に入れて保存。

下地まで切ってしまい、ジョイントがどうしてもめだってしまうので、下敷きテープを初めて使いました。かなりいい感じです。

テラス設置
ホームセンターへ依頼

ウッドデッキ設置
木材を使用すると定期的なメンテナンスが必要な為、メンテナンスがあまり必要ない「人工木」を使用しました。
広さは、縦3m60cm×横4m

根太間はもう少し狭い方が良いですね。

まぁ色々と改善点はありますが、今のところ問題なく使用してます。

窓枠にリアテックシートを貼る
窓枠に敷居的なのがあり、シートがボロボロなので、パテ処理

プライマー

二重トラップの解消
排水の流れが悪く、ポコポコ音がするので、排水升のトラップを解消(エルボーを撤去)

テレビが急に映らなくなり、分配器が原因だと分かり、交換
分配器は通常天井裏か、軒下に付いているものだが、どこにもなく、やっと見つけた。

焦げてる

F接栓コネクタを加工

電気関係色々交換
電球タイプの照明をシーリングタイプへ交換

電気工事をする際は電気工事士の免状が必要です。(私は取得済み)

接地側が白、お間違えなく

以上、細かいリフォームは他にもありますが、写真を撮り忘れたりしてしまったのでだいたいを載せました。
出来栄えは素人しては上出来、プロから見たらまだまだというところでしょうか。
私のリフォームはあくまで趣味なのでこんなもんでOKです。

また今回、家まるごとリフォームをして細かい材料や道具などを購入し、以前よりも細かい金額や何をどうすればいいのか分かるようになりました。
例えばキッチン一つ交換するにしても、
解体したキッチンはどこに捨てるんだとか(自治体のゴミ処理場)
キッチンパネル貼りに必要な、テープ、ボンド、カッター、コーナー、それぞれの値段、給排水を繋ぐ材料、道具、
CF,クロス貼りに必要な道具、材料、レンジフードの取り付けに必要なダクト、向きなど
実際にやってみないと分からない事だらけでしたが、やってみると案外「こんなもんか」という感じです。

ちなみに、柄のクロスやCFは壁紙屋本舗さんにて購入し、様々なプロ用の道具や材料はビバホームさんにて購入しました。
そのほか、細かい材料や電飾関係は地元のホームセンターで購入しました。

それに掛かる費用も大体計算する事ができるようになったので、リフォーム屋さんが提示する金額が妥当な金額かどうか分かるようにもなりましたし。
仮にキッチン交換でシステムキッチン込みで80万円(食選器なし)と提示された場合、高いのか安いのか妥当なのか、素人では分からないと思います。
そこから値引き交渉して、65万円になったとしてもそれはリフォーム屋さんとしては折り込み済みだったりしますしね(笑)

ひとまず趣味のリフォームをする物件が今のところ無いので、早く次の不動産を買いたいと思います。

ではまた♪

加熱する不動産市場

■先日、「大東建託が最高益」という見出しのもとニュースが流れ、
http://tyuusotuooya.boo.jp/cs2/777/
賃貸住宅を手がける他の不動産業者も潤っているとの発表がありました。

確かに今、私が住む田舎でも、新築のアパートの建設が凄まじく、
空き地があれば、「太陽光」か「新築アパート」かが出来上がっています。

これだけ新築のアパートが建っていると、まがりにも不動産を扱っている者として将来の不動産市場に対し注意せざるをえません。
需要と供給のバランスが崩れるとどこかで必ず歪ができます。

業界は違いますが、約15年ほど前、「カリスマ美容師」が流行り、その後美容室の出店ラッシュがありました。
現在、以前あった美容室の前を通ると閉店しているお店はその流行の波に乗って開店していた美容室が多く見受けられます。
これは需要と供給のバランスが崩れた結果だと思います。
昔ほど髪の毛にお金をかける人が減り、ライバルが増え、美容師になる人が減り、カラー専門店や1000円カットなどの時代に合わせたお店が出てきています。

賃貸住宅市場と美容室、業界は違えど、需要と供給のバランスは不変です。
供給が増えると、弱小は淘汰され、専門的な分野が出来上がってきます。

今の賃貸不動産市場をみると、新築アパートがどんどん出来ている反面、民泊やシェアハウス、○○専門アパート、家賃の安いアパートなど時代に合わせた賃貸住宅が出てきています。

さらにサラリーマン大家ブームで、投資をしようという人がどんどん参入しています。
つまり、賃貸市場の供給が非常に加熱しており、需要と供給のバランスが崩れようとしています。

もし、バランスが崩れ始まると被害を被るのは建物のオーナーであり、大家さんです。
不動産会社(仲介を含む)業者に責任はありません。
買わせて、建築させて、管理し、売り上げを上げるのが不動産会社(仲介を含む)の使命ですから、空室になって家賃が大家に入らなくても痛くも痒くもありません。

むしろ、「アパートを処分したい」なんて話になれば、仲介業者としてみれば、好都合です。
なにせ売主が出てきた訳ですから、売買契約を成立させれば仲介手数料になるし、買い叩いて転売すれば利益がでます。
お金と時間を損して騙された!と言っても「投資は自己責任」の一言で片付けられてしまいます。
実際、私も投資は自己責任だと思いますし、現在の日本は資本主義経済ですから利益を出す人もいれば損をする人もいるのはある意味当たり前だと思います。

少し話しを戻しますが、これだけ新築のアパートが建築されていて、将来起こりうる問題を私なりに考えてみました。

1、空室率の増加
2、家賃下落のスピードの増加
3、借りて市場の為借家人に有利な契約
4、修繕費の増加
5、資金繰り悪化で売りに出る物件数の増加

もちろんこれらの問題とは対照的に、問題を解決できる人には儲けのチャンスが増えてくると思います。

例えば、購入時(建築時)には、家賃と借金返済を差し引いても毎月10万円の利益が出ていたのに、数年後には空室や家賃下落の影響で赤字になるパターンです。
大家さんとしては毎月赤字になっている訳ですから大問題なので、損切り覚悟で売りに出すとします。
しかし、現在残っている抵当権残債よりも低い価格じゃないと買い手が現れない場合、自己資金を出してでも売るか、任意整理か競売か、いずれにせよ売主にとってみれば不利な条件での売却になります。
そこで現れた買主は、場合によっては有利な条件で購入できるし、仲介業者がいる場合、業者にも手数料が入ります。
ここで問題を被るのは当初の所有者で、その問題によって儲けるのは新しい所有者と仲介業者です。

このような現象は現在でも少なからず起こっていますが、「今」加熱している賃貸市場が冷めた時、このような現象はグッと増える可能性があると私は思います。

加熱しては冷め、上がれば下がり、高いところから低いところへ・・・は、自然の原理だからです。

同じ不動産投資一つをとってみても、儲かる人と損する人は必ずいます。
何に投資すれば儲かるのか?
ではなく、投資をする人自体がスキルがあるかどうかが投資でお金を産み出せるか決まってくると思います。
それは不動産市場でも同じ事です。
業者は、「融資が出る今やれば儲かりますよ」的な事をかもし出していますが、儲けている人はどんな状況でも儲けてます。
不動産の価格が高いと言われている今でも、割安で不動産を買っている人はいますし、ほぼ満室経営をしている人もいます。
また、他に目を向けて、駐車場や太陽光などで利益を出している人もいますね。

今後、不動産市場はどんどん厳しくなっていくと思いますが、そんな中でも利益を出し続けられるよう私も努力をしたいと思います。

PS:
今月から満室返り咲き&滞納解消しました。
とは言っても空室と滞納は少なからず発生する問題なので、
ロス分を見越した資金繰りのルールを今後も守っていきたいと思います。

ネットを使った簡単に稼ぐ方法

■本日はネットを使った簡単に稼げる方法を2つ紹介します。

最近は不動産の話ばかりでしたが、軍資金がある程度作れたら、次の段階で不動産でお金を運用するとキャッシュフローが安定してきます。

収入が増えてくると高級車やブランド品を購入して散財する人もいて、それはそれで価値観は多種多様なのでダメとは言いませんが、お金を増やす事を考えると、ビジネスや不動産へ投資した方が早くお金が増えます。

いつまでも自分が働いて収入を得るというよりは、お金に働いてもらった方が身体的にも楽ですし、自由な時間も増えます。
比較的早い段階でその事に気づくと、その後の人生お金に苦労する事なく生活できるようになります。

それではネットを使った簡単に稼げる方法です。

その1.自己アフィリエイト

これは自分で「何か」を申し込んで報酬を得るものです。

「何か」には様々なタイプのサービス等があり、
例えば資料請求、FX口座開設、見積もり依頼、等、数限りなくあります。

報酬金も数百円から数万円のものがあり、地味にやれば10万円程度は初月から得る事が出来ます。
言葉で説明するとかなり長くなるので、私が配布しているマニュアルを差し上げます。
画像入りなので分かりやすいと思いますが、数年前に作成したものなので一部内容が変更してある可能性もありますのでご承知の上取り組んでみて下さい。
http://tyuusotuooya.boo.jp/cs2/2/  

その2、オークションで不用品の出品

最近は「せどり」という職業?が流行っていて、私の友人にもせどりで会社を設立し、従業員を雇い、年商数億売り上げている友人がいます。
「せどり」とは簡単に言うと、転売ですね
安く買って、高く売る。
ただこれだけですが、物販全般に当てはまる事です。

しかしながら、最初から「安く買って」をするのは困難なので、まずは家にある不用品をヤフーオークションなどで売ってみるといいです。
意外と押入れの奥の方に、ゲーム機や使わなくなったおもちゃ、洋服、靴、アクセサリー等あると思いますが、そんなんでも売れます。
自分では必要のない物でも、欲しい人にとってみたらお金を出してでも欲しい。
そんな単純な理由で比較的簡単に売れます。
数百円~数千円で売れるものが多いと思いますが、これも地味にやれば初月から10万円程度は得られますね。

今までインターネットを使って1円も収入を得た事が無い人は、まずはこの2つだけで十分です。
これだけでも初月から20万円程度なら得る事が出来ます。

その後は、アフィリエイトを追及するのも良し、せどりを追及するのも良し、不動産を買うのも良し、人それぞれです。

また、ネットには様々な情報が氾濫しています。

数億稼いだとか、簡単に月100万稼いだとか、素人が不動産で数億の資産を築いたとか、本当に色々あります。
しかし、よくよく探ってみると、嘘だったり、高額なコンサルと称するサービスを売る為のうたい文句だったり、「なんだこれ!?」
という情報が多いのも事実です。

しかし、それらを判別するのは自分です。
インターネットを使ってお金を稼ぐという事は、一つの事業をやる事と同じです。
サラリーマンのように給料はでませんが、一度仕組みを構築すれば給料より大きな金額を得る事ができます。
しかも働く時間は自分で決めるので、自由度が高いです。

PS:
最近、電通の社員さんの過労の件でニュースを見ましたが、本当に悲しい事です。

ひと昔前の産業時代では良い学歴を出て、良い会社に入って、定年まで働き、定年後は年金暮らしをする。
と言う風潮というか、それが当たり前的な雰囲気があり、親からもそういう教育を受けてきた人も多いと思いますが、

今の情報時代、その考えは少しづつ通用しなくなってきていますね。
年金受給開始は引き伸ばされているし、保険料は上がってるし、終身雇用をしない会社が増えてきているし、給料はさほど上がらない。
それに引き換え、インターネットを使って億万長者になる若者が多く出てきていて、会社に縛られない新しい働き方をする人が出てきています。
時代は変わっているのに、いつまでも「良い学歴を出て、良い会社に入って定年まで働く」という古い教育をするのはいかがなものかと思います。

そんな古い教育のせいで、年間何百人もの過労での犠牲者が出ているのだと私は思います。
学歴が無くても、会社に雇用されていなくても、誰もあなたを非難したりしないし、今の情報時代ではお金を稼ぐ方法は星の数ほどあるのだから、もっと楽に生きようよ。
という事を、もし仕事で悩んでいる方がいたら、私のメッセージを受け取ってくれたらと思います。

PPS:
先日、第一子の女の子が産まれ、父親になりました。
母子共に健康で、3782gのビックな女の子です。

子供が産まれてからまだ数日しか経ってないですが、ミルクを飲ませたり、抱っこしてあやしたり、オムツを交換したりしていますが、こんな何気ない瞬間が「幸せだな」と感じたりしています。

お金をいくら稼いでも「幸せだな」とは感じませんが、自分の子供を見ているだけで「幸せだな」と感じます。
今の日本ではお金はあくまで、「生活の利便性を向上できる簡単な方法」の手段の一つだと私は思っています。

お腹が空いたら食べ物とお金を交換する
雨風をしのぐ住宅とお金を交換する
移動するのにお金と交換する
教育を受けるのにお金と交換する

その他様々なサービス等を受けるのに、お金は「対価と交換する」便利な手段です。
お金自体には何も価値は無いですが、本当に価値のある物(対価)と交換する事が出来ます。
でもたったそれだけの事で、お金が無くても生きる事は出来ます。
ただし、ちょっと不便なだけです。

何よりお金よりも大事なものは時間です。
お金に限りはありませんが、時間には限りがあります。

今回、子が産まれた事により、時間の重要性をより強く感じています。
子が私を相手にしてくれるのは、小さいうちだと思っています。
大人になったらあまり相手にしてくれないと思いますし、逆に「キモイ」とか言われて嫌われるかもしれません(笑)

正直、田舎に住んでいれば、年収1000万円程度でも十分な暮らしが出来ます。
それに、お金が入ってくる仕組みを構築すれば、自分の労働に関係なく、毎日いくらかお金が入ってきます。

お金の為に働くのではなく、学ぶ為に働き、時間という大切な資源をもっと別の事をして自由に生きた方が今の時代幸せを感じられるのではないかと思います。

仕事をしていると毎日が充実できるのであれば働き、趣味や遊びをしているのが充実できるのであれば遊び、その人それぞれ好きな事をして生きる。
そんな生き方は今の情報時代ならではの生き方だと私は思いますね。

お金の為じゃない店舗ビジネス

■将来、雑貨屋さんをやりたい、カフェをやりたい等、お洒落な店舗ビジネスをやってみたい!と話される方がとても多く、私のメルマガを読んでいる方の中でも、

「私もいつか・・・」

とお洒落な店舗ビジネスの夢を持っている方もいらっしゃると思います。

どんな商品を置こうか、どんなコーヒーを出そうか、海外のお洒落な商品を輸入して、店頭に置いて・・・
と、商品やサービスに関してバイタリティ溢れた考えをお持ちの方が非常に多くいらっしゃいます。

が、話をしていくと、肝心の「お金」「キャッシュフロー」の事をあまり考えていない場合がほとんどです。

例えば、店舗を借りて開業する場合、

・店舗改装費や保証金など、
・商品の仕入れ代金
・人件費
・月々の家賃
・電話やホームページ
・光熱費
・借り入れなのか、自己資金なのか、
・自分の生活費

場所にもよりますが安く見積もって最初に300万円~500万円必要で、
月々も安く見積もって20万円程度の運営費は必要となります。
さらに借り入れで開業する場合は借入金の返済金も必要となります。

また、販促として、チラシや地域情報誌への掲載、ホームページなど数十万円単位で広告費がかかります。

私は店舗ビジネスのコンサルタントでもなんでもありませんが、「資金計画」を一番に考えます。

・キャッシュフローはどうなのか?
・売り上げはどうやって作るのか?
・人件費は必要か?
・資金が底をついた場合どうするのか?

商売には波があります。
良い時は良いのですが、悪くなるととことん悪くなります。

売り上げが悪くても、資金があれば潰れる事はありません。
逆に売り上げが良くても、資金が無ければ潰れます。

家賃が支払えずに1年程度で潰れるお店をかなりの数、見てきました。

また、最近ですが、私が17歳の時に勤めていた美容室の前を通った時、そのお店がありませんでした。

「あれ?無い!」

10秒ほど思考がフリーズして、廃業(倒産かも?)したんだと確信しました。(その後、移転の情報を探しましたがありませんでした)
15年くらいは続いていたと思います。

オープン当初は客数もあり、売り上げも好調だったと思います。
オーナーさんも羽振りが良く、高級車やブランド品を持ち、お洒落なマンションに居住していました。

「この人金持ちだな~」

なんて、当時何も知らなかった17歳の私は思ったものです。

「俺も美容室を出してお金持ちになりたい!」

と。

しかし、約15年経営してオーナーさんはお店を無くしました。
建物は別の人(大家さん)のものなので、店舗経営者は店内をキレイにして終了です。
大家さんはまた別の経営者(店子)の募集をしています
家賃は少し下がっているようでしたが、それでも平均的なサラリーマンが1ヶ月に稼ぐ給料の5分の3くらいの家賃です。
大家さんは当初の投資額をほとんど回収しているものと思われます。

約15年経って、美容室経営者は職を無くし、一方建物を貸していた大家さんは、建物をタダで手にいれました。
「なんだかなぁ~」
って思っちゃいましたよ(笑)

ちょっと話がそれましたが、
店舗ビジネスをやる場合、資金計画、キャッシュフロー、売り上げの作り方をよく考えなければいけません。

また、中小規模店舗経営者に話を聞くと、皆さん同じ事を言います。

それは、

・毎月の家賃の支払いが大変
・ローンの支払いが大変
・給料の支払いが大変

家賃、ローン、給料、これは経営者にとって「ノルマ」だそうです。

「お金の為にやる訳じゃない」
このような考えをもった店舗経営希望者は危険です。
お金の事を考えないとそのうち、金策の事しか考えられなくなります。
そうなると、商売どころではありません。
悪循環に陥り自分の愚かさを痛感するでしょう。

また、現在の情報時代では様々なビジネスがあり、無店舗ビジネスなるものもあります。
逆を言えば、「家賃」「ローン」「給料」の支払いがない商売をすれば、経営者はこれほどお金に対して楽な事はないでしょう。
毎月の「ノルマ」が無い訳ですから、損益分岐点が低くなり、売り上げの殆どが手元に残ります。
考える事は「売り上げをどうやって作るか?」だけです。

さらに言えば、インターネットを利用し売り上げが自動で上がるシステムを作れば、自分がどこにいても、何をしてても売り上げが自動で作られ、自分の自由な時間が増えます。
世界中のどこで遊んでても良い訳です。
本当にスゴイ時代に生きてるなと思いますね。

そんなスゴイ時代で、簡単にお金が稼げるシステムがあるのに、なぜ古臭い店舗型のビジネスをわざわざやる必要があるのでしょうか?
それは、「お金の為にやる訳じゃないから」です。
お洒落でカッコいいお店を持って、理想のライフスタイルを実現したい!
自分の考えたサービスや雑貨で溢れた城を持ちたい!
それはけっこうな事です。

しかし、考え方を少し変えて、

まずお金をひたすら稼げるビジネスを始めて、
自己資金を多量に作る&キャッシュフローを安定させ、
その後に自分がやりたい「お金の為にやらないビジネス」をやればいいのではないでしょうか?

もしかしたら「お金の為にやらないビジネス」でも成功するかもしれませんが、
仮に赤字続きだとしても、他に安定したキャッシュフローがあれば、潰れる事はありませんし、お金に余裕があれば心にも余裕が持てます。

以前に「お金の使う順番を変えるだけで生活がグッと楽になる」というお話をしましたが、
【最初のアパートを買ってから丸5年】
ブログ記事内
http://apaoki.com/1675.html

お金の使う順番と同じように、お金を稼ぐ順番も

1、時代にあった金を稼げる商売をする
2、稼いだ金で自分が本当にやりたかった商売をする

に変える事で、自分がやりたかった事を好きなだけやれるし、廃業や倒産して惨めな生活をする事もありません。
(その人が本当に惨めかどうかは別として周りから見た世間一般的な印象です)

他に安定しているビジネスがある訳ですから、やりたい事で赤字になって損をしていても、他でカバーできます。

「やっぱり損したか~(笑)」

と笑って過ごせる事でしょう。

PS:
私も約5年前に美容室を出そうかと考えていましたが、お金の面で考えれば美容室を出さなくて正解だったかもしれません。
今でも「ノルマ」を達成する為にがんばっている経営者が沢山います。

私の場合、今のところ美容室経営はまったく考えていませんが、

仮に店舗&居住用ビルを購入し、何かの縁でそこの店子の美容室のオーナーの話があった場合、代わりに経営してくれる人を雇ってやるかもしれませんが、今更1からやろうとは考えていません。

家賃が無く、ローンも他の店子が支払ってくれれば、私が達成する「ノルマ」は給料だけになります。
でもその給料も歩合制にすると思うので、実質達成する「ノルマ」はありませんね。

PPS:
ずっと空いていた(1年位)アパートにようやく入居申し込みがありました。
契約は来週なので安心するには早いですが、無事に入居してくれるといいです。
これで満室となりますが、だいたい入居率は80%で試算しているとちょうど良いですね。
満室を基準に試算していて空室が出ると精神的ダメージが大きいです。

経済状態を変える簡単な方法

■今の経済状態を変える簡単な方法、それは「考え方を変える」です。
何をどう変えるのか?と言うと
出来ない理由を考えるのではなく、出来る理由を考えるのです。

これは経済状態うんぬんに関わらず人生全般に言える事なのですが、
自分で人生を切り開き、成功している人は何事にもどうしたら出来るのか?を考え、行動します。
一方、自分の不運を受け入れ、何にも抵抗しない人は愚痴っぽく、出来ない理由を考え何もしません。

例えば、
今の年収300万円じゃ結婚する事も出来ない。
資格を取るお金が無いから収入アップは出来ない
副業をやる時間が無い
そんなに何個も家を買える訳ないじゃないか
俺にはそんな事無理だ

これらは私が実際に言われた事ですが、私がいくら出来る理由を伝えても無理だ、出来ないとの返事があり、現状に不満があるのにも関わらず、現状打破の為の行動をしようとしないのです。

こういった思考状態ではいくら目の前にチャンスが訪れてもチャレンジしようとせずに、現状を維持するだけです。

現状を維持できていればまだマシで、中には貯金が底をつき、お金を借りて生活費をまかない、破滅への道にただ身を任せている人もいます。
そういった生活が「悪い」という事を言いたいのではなく、経済状態を変えるのであれば、どうしたらできるのか?できる理由を考え、行動に移すのです。
「どうしたらできるのか?」と考える事により、今まで避けてきた事や、不可能だと思っていた事を可能にする為の行動をするようになり、勉強したり、様々な人脈ができたりします。

その中で出来る事が増えたり、違った形で考えていた事が実現できたりします。
また、不思議な事に、自分一人ではできなかった事が、救世主が現れ、手伝ってくれたり、一緒に実現してくれたりします。

経済状態にかかわらず、たとえば「結婚」一つとってみても、
オシャレして外に出て、合コンやお見合いに参加したり、
相手に話かけてみたり、バイトして出会いを増やしたり、普段行かないところに行ったり・・・と、行動に移す事により出会いが増え、もしかすると誰かと付き合えたりします。

でも、結婚できないから・・・と部屋にずっと引きこもっていては、本当に結婚出来ないと思います。

よく、「思考は実現する」とか、「言葉が現実を作る」とか言われていますが、
これは確かに、
~できない、無理だ、と思えば行動にも移さないし、何も実現しませんが、
もしかしたらできるかも?どうやったらできるのだろうか?とりあえず何かやってみよう。と思えば行動に移し、何かしらの変化があります。
何事にも「本人の言う事は正しい」「あなたの言う通り」になります。

実際にそれが可能かどうか?ではなく、自分がどう考えるか?で可能か不可能かが決まります。
ある人にはそれが出来て、ある人にはそれが出来ない。
それは非常に簡単な「考え方の違い」が根本にあるのです。

PS:
先日、買えれば6棟目となる不動産へ買付を入れました。
指値があるので、「通れば」の話になりますが、今後は融資を使って買い進めていきます。

不動産を一つも所有していなかった時には、自分が何棟も不動産を所有できるなんて夢にも思っていませんでしたが、
どうしたらできるのだろうか?と行動に移す事により少しづつですが所有不動産が増えています。
今後は融資を使っていくので、返済比率やキャッシュフロー、減価償却費、金利、返済年数など、今まで気にしなかった部分を考え、勉強するようになると思います。

学生時代は全くと言っていいほど勉強しなかったのに(笑)
今は宅建や電気工事士の資格を取り、不動産に係る事は何でも知識を吸収したいです。
「勉強したい」という何かに出会えた事はすごく幸せな事ですね。
学生の時にこの勉強熱があれば、高校や大学にも行けたかな・・・?

表面利回り160%15万円の戸建てに入居者決定

■今年の4月に購入した15万円の戸建てですが、
その時の様子 
ブログ
【15万円で戸建てを買いました】
http://apaoki.com/1594.html

自分でも凄いのを(ある意味)買ってしまったな~(笑)
と思っていたのですが、格安の家賃2万円で決まりました。

表面利回りで160%、
貸し出すまでに約30万円かかり(土地建物代金含む)
実質利回りで約80%です。

約30万円の投資で、年間24万円の収益です。

これで私の不動産としての現在のインカムゲインは、

賃貸用所有物件4棟7戸
入居6戸/7戸(1戸空室)
入居率85%
月額家賃231,000円
借入金0円
です。

最初に購入したアパートの1戸空室が約1年ほど長引いているので、何とかしなければいけません。

また、賃貸用不動産を購入しても、賃借人がいなければ家賃は入ってきませんし、家賃を滞納されると、例外を除き、賃料として計上しなければいけませんので、賃料は受け取っていないけど、税金は支払う事になり、泣きっ面に蜂です。

不動産投資をする前は、不動産を買えば家賃が入ってきて当たり前のような気持ちでいましたが、実際にはそうではなく、リフォームや募集行動をして、賃借人がつき、始めて家賃収入が発生します。

これは、投資というより経営ですね。

予断ですが、先日銀行へ行った際、個人的に面白い体験をしたのでお話しようと思います。

銀行へ行き、窓口で通帳の繰越を依頼した際、外貨預金の提案を受けました。
私が受けた外貨預金の内容は、豪ドルで、1ヶ月の利息0.2%
現在キャンペーン中で、最初の1ヶ月の利息は0.6%
支出としては、
円⇒豪ドル 50銭
豪ドル⇒円 50銭
利息に対して分離課税約20.315%
為替変動有

という物です。
これだけの情報でお金がどの位で運用できるのか?計算がぱぱっとできる方はマネーリテラシーが高いと思います。

銀行員はこう言います
「日本円よりはずっと高い利息ですよ」
「日本円として持っていてもほとんど利息がつきません」

なるほど、確かに日本円にして持っているよりは、確かに高い利息が得られますが、

私は断りました。

というのも、今はまだ外貨預金をするステージに私はいないと思いますし、
不動産を購入し、家賃収入を得た方がお金はもっとよく働けるからです。

例えば、今回の
不動産の収益の場合と
外貨預金の収益を比較した場合、

●不動産
資金30万円
1年後の収益24万円
・支出
固定資産税約1万円
火災保険料約2千円
所得税もろもろ他
手残り約20万円程度

●外貨預金(提案受けた豪ドル)
資金30万円
1年後の利息
9000円ほど
・手数料
円⇒豪ドル 1500円
豪ドル⇒円 1500円
・税金
分離課税約20.315%
1800円
利息の手残り約4200円

(※為替の変動有り)

私が作り出した不動産投資でお金を働かせた場合、30万円投資して1年間で20万円の利益が発生する可能性があるのに対し、
外貨預金でお金を働かせた場合、30万円預金して1年間で、4200円の税引き後利息になります。

また、為替変動は自分ではコントロール出来ませんが、不動産は金額をコントロール出来ます。

つまり、銀行などで、パッケージされた一般向けの投資商品(預金)にお金を投資するよりも、自分で作り出した投資にお金を投資した方がお金がよく働けるという事になります。

これはなかなか面白い体験になりました。

というのも、こういったお金の流れをまったく理解しないで、お金のプロだと思っている銀行員に勧めらるがまま投資商品にお金を投資する人があまりにも多すぎるからです。

「日本円で持っているよりはずっと良いですよ」

と言う言葉を良き投資アドバイスだと勘違いして投資する人が多いのです。

銀行員が言う、その
「日本円で持っているよりはずっと良いですよ」
と言う言葉は、あくまでセールストークであって、良い投資アドバイスではありません。

銀行が稼ぐ手数料の箇所を見てください。

30万円を、円から豪ドル、そしてまた円に戻すのに、約3000円もの手数料がかかります。
この手数料は為替の変動により、私が損をしていても必ず発生する手数料です。
つまり、1万円損していようが、5万円損していようが、必ず手数料を取られます。

本当に日本円で持っているよりはずっと良いのか?

他人が投資についてアドバイスしてくる時は、その内容を鵜呑みにせず、自分の頭で考え判断しなければいけませんね。

特に相手に手数料が発生する際は要注意です(笑)

では!

PS:
先日受験した第二種電気工事士に合格しましたので、
今後は住宅等の電気工事が自分で出来ます。
趣味のDIYの幅が広がります。

最初のアパートを買ってから丸5年経過

■私が最初のアパートを購入してから、今月でちょうど丸5年が経ちました。

最初に購入したアパートは、今から5年前の2011年8月でした。

その頃は、同じ年の3月に東日本大震災があり、まだ余震が残っている時期で、アパートの売り物が多く、地震や放射能に皆びびっていた時期だったので、今よりも利回りが高い物件がゴロゴロしていました。

当時は不動産投資ブームが始まり、何とか大家さんが沢山出てきた頃で、私もその1人でした(笑)

あの頃は、周りの投資家さん達は融資を使って物件を買っていましたが、私は融資がなかなか引けずに、結局現金でアパートを買う事になり、手持ちのキャッシュが無くなり、心細くなったのを記憶してます。

しかし、人それぞれ投資のスタイルが違えば、属性や資金力も違うので、当時の選択肢が限られていた中では最善の選択だったのでは?とも思います。

最初のアパートは、表面利回り約21%で購入し、現在、諸経費や5年間の運営費なども含めると、約80%ほど資金を回収しています。

あと1年ちょっとで、経費なども含めた全額が回収になります。

投資の初心者の若造が初めて手を出した投資としては、悪く無い数字かと思いますが、いかがでしょうか?

不動産を買いたいな。と思う人は沢山いますが(自宅用でも投資用でも)いざ買う!って時にビビって買えなくなる人もいます。

そんな中でも未知の世界に一歩を踏み出した5年前の自分を褒めてあげたいですね。

お陰で、お金が増えたのはもちろんの事、この5年間で不動産に対しての自分のスキルが上がり、現在の生活の基盤となってます。

●また、2ヶ月前に自宅用として不動産を購入しましたが、お金を使う順番を変えるだけで随分余裕のある生活が出来るものだな~と思います。

大多数の場合、お金を稼いで、まず自宅用不動産を買います。

毎月の給料の中から、住宅ローンの返済を長期間払い続けます。

場合によっては70歳位まで、(ほぼ一生)ローンを払い続ける事となります。

時には病気になったり、給料カットになったり、定年再雇用や勤めてる会社の業績不振による収入減や、

子供が大学生になり教育費が増えたり、水周りや外壁のリフォーム、保険料アップ、車の買い替えなどの出費増などが重なり、なかなか当初の予定通りにはいきません。

しかし、最初に賃貸用不動産を購入し、家賃収入を貯めて、その家賃で自宅用の不動産を買えば、ローンを払う事もなく、最初に購入した賃貸用不動産が産んだお金で自宅用の不動産が手に入ります。

他にも賃貸併用住宅を購入するのも一つの方法だと思います。

さらに、賃貸用不動産を売却する事も可能だし、そのまま所有していれば、賃借人が家賃を払ってくれる限り家賃収入は続きます。

しかも毎月の家賃の支払いも無いし、ローンの返済もありません。

居住費がかからないという事は、毎月相当の余裕のある生活が出来て、お金も余ります。

この生活を30年間続け、比較すると、かなりの差が出てくるものだと容易に想像出来ますね。

この違いは、お金の使う順番を変えただけです。

特別な能力や商才は関係ありません。

もし、最初に自宅用の不動産を長期ローンで購入してしまった場合、毎月の収入から少しでも良いので投資に回す種銭を作り、そのお金を運用し、得た利益で住宅ローンの返済をすれば、いままで住宅ローンの返済に使っていたお金が自由に使えるようになります。

ここで重要なのは、自分で働いて得たお金でローン返済するのではなく、お金に働いてもらって得たお金でローン返済する事です。

借り入れのローンには、利息がつきます。

これは、借りたお金以上にお金を支払う事を意味します。

利息を払う見返り(利益)があれば良いのですが、自宅用の不動産には通常利益はありません。

ですので、利息には他で運用した(単利でも複利でも)運用益で対抗するべきだと私は考えます。

自分は利息を払っているのか?それとも貰っているのか?

今一度考えてみる事をオススメします。

では!

元自宅への入居申し込み

■2014年4月に自宅用として購入した、築18年の平屋の物件に入居申し込みがありました。

この物件はひとまずの仮住まい用として購入した物件で、いずれかは賃貸に出す予定で購入したものですが、今年の6月に自宅用として別の家を購入したので、早速賃貸の募集をお願いしてました。

来月の半ばに契約という事なので、まだ分かりませんが、このままスムーズにいけば良いなと思います。

こちらの物件は、買値が420万円で、『ちょっと高いな』とは感じましたが、自宅用としてだし、変に自分を納得させて買った物件です。

その時の様子はこちら
【ローンが通りました】
http://apaoki.com/1175.html

今回の募集家賃が45000円で、住宅ローンの返済額が35000円なので、銀行に黙っていれば、【住宅ローンの低金利で購入した家を賃貸に出して、差額が手残りになる】という必殺技?にもなったのですが、

銀行ではそれはダメと言われ、私の変なところの真面目さが出て、先月に残りのローンを全額返済しました。

いままで、ほぼ現金で物件を買ってきましたが、今後は融資を使った不動産投資も視野に入れています。

というのも、現在、借り入れが0の状態で、年間300万円程度の家賃収入と、家賃や抵当権無しの自宅があり、生活、収入、資金ともに安定している事から、ようやくスタートラインに立ったと自分なりに思っているからです。

5年前に初めてのアパートを購入し、ノロノロとここまでやってきましたが、今後は手持ちの不動産の売却なども考えながら、融資を使い、今の約3倍程度の規模にまでしていきます。

私が不動産に求める事は、ほどほどの家賃収入(年間手取り800万円程度)で、借金返済額が少ない状態(返済比率30%以下)で、自分の時間は極力、使わない事です。

不動産投資をする目的としては、自分の家族が幸せに過ごす事で、時間とお金に余裕のある状態を不動産で作りたいのです。

その為には、無理な投資はせず、一歩一歩地道に増やしていけば良い訳です。

家族を幸せにする為に初めた投資事業が、いつの間にか時間もお金も無くなって、家族崩壊とならないように(笑)気をつけたいと思いますね。

では!

物件5号 リフォームその1

■先日購入した戸建てのリフォームを着々としています。

今回は、外壁塗装やユニットバス交換などもあるので、職人さんに依頼する箇所と自分でやる箇所があります。

●まずは、ユニットバス交換

新築当初から設置されているユニットバス
まだまだ使えそうですが、妻の「新しいのが良い!」という鶴の一声で交換する事に、

解体と配管調整、ドア間口調整は職人さんにやってもらいました。
土台などの木材は腐れやシロアリ被害もなく、綺麗だったので一安心です。

組み立てはユニットバス屋さんがやりました。
どこにでもあるような普通のユニットバスです。
ガスのリモコンはガス屋さんが取り付けます。

●次にシステムキッチン交換

これもまだまだ使えそうですが、妻の「交換して!」の一声で交換する事に(汗)

解体~設置は自分でやります。

既存のタイルの上からキッチンパネル(メラミン不燃化粧板)を貼りました。
両面テープはもう少し角の方へも貼った方が良さそうです。

角にはジョイントをかませて、初めてにしては綺麗に貼れたと思います。
シンクまで取り付けてからコーキング処理します。

次回はレンジフード、吊り戸棚、下台ユニット、シンクを取り付けます。
しかし、ここで問題発生。

新しく設置するシステムキッチンと既存の給排水管の位置が違うので、新しいキッチンが設置できません。
通常は床下に潜って、給排水管の位置を変えれば済む話なのですが、この家の基礎は床下が全く無いベタ基礎なので(珍しい)キッチン自体を少し上げて、その隙間で給排水管の位置を変更します。
妻にもキッチンをもう少し上げて欲しい(背が高いので腰が痛くなる為)という要望があった所なので丁度良いと思います。
2×4木材をキッチン下台ユニットの下にかませて、床から約9cm上げます。

●外壁塗装

これは自分でやる気合が無いので、職人さんにお任せです。

約10日間で終了。さすが早いです。

他にも洗面台交換、クロス張替など自分でやってます。
DIYやり放題で楽しいです。

また、以前から欲しかった伸び~る足場を買いました。

あまり使用する事ないですが、階段のクロスを張替える際には必要なので。
徐々に道具が揃っていきます。やはり道具ありきですね。

では!

5つ目の不動産を買いました

■先日、5つ目となる不動産を決済してきました。

価格は630万円、築21年の庭付き一戸建て4LDK、2階建で、自己利用する用の不動産です。
新築時は、土地建物で約3000万円していた物件のようで、当時の抵当権設定額も約3000万円で設定されていました。
それが、21年経って約5分の1の価格になってます(笑)
毎年100万円以上の値下がりですね。

建物自体しっかりしていて、半年前に新品のカーポートが設置され、相場よりも300万円ほど安いかな?と思います。

なぜ相場よりも安く手に入れられたか?と自分なりに分析してみました。

・約6年前に競売の開始決定がされ、取下して今回の売主に所有権が移った事により、当初の残債が消えている。
・今回の売主の実家で不幸があり、急に実家に戻る事に急になり、売り急いでいた。
・私の前に買主が現れたが、契約直前でキャンセルになった。
・ネットに情報が出てから30分で即決で買い付けを入れた。
・現金決済した。

こんなところかなと思います。

しかし、今回購入した不動産は自己利用する為、お金を産んではくれません。
いわゆるマイナスのキャッシュフローと言うやつです。
さらにリフォームもするので、もう少しお金がかかります。

概算ですが、

外壁塗装60万円
システムキッチン交換16万円
ユニットバス交換30万円
洗面台交換2台6万円
クロス張替5万円

合計100万円ちょっとのコースを予定しています。
外壁塗装とバス交換は業者さんにお任せして、他は自分でやろうかなってとこです。

ただ、運良く自治体からの補助金が使えるので、
仲介手数料やら登録免許税やら、なんやかんや持ち出し総額700万円程度で収まりそうです。

この程度のリフォーム済の住宅を購入するとなると、このあたりの相場では1300万円前後するので、比較的安く手に入れられたと思います。

●私が初めて1棟目のアパートを購入してから、もうすぐ5年が経ちます。
その前に1年位不動産の勉強期間があり、さらにはその4年ほど前から自己資金を貯める為に貯金していました。
計10年かかって、やっと今の規模になりました。
スピードとしては非常に遅いですね。

不動産投資を勉強し始めた時は、物件さえ買えば不労所得が得られると考え、自分の属性や投資基準も考えず物件を探していました。
とにかく買えば儲かるものだと考え、物件を見つけてはシュミレーションし心が弾んでいました。
しかし、実際に不動産を購入してみると、そんな甘い現実ではなく、空室やリフォーム、税金など思ったよりも手残りが少なく、手間がかかっています(笑

まぁ手間がかかっている分、不動産全般の知識、経験、判断力が付き、今回のような取引ができたような気もしています。
良い面、悪い面、色々ですね。

ps:
4つ目に購入した15万円の平家も先日ようやくリフォームが終わり、賃貸と売却と両方で募集しています。
どっちかで決まれば良いなと思います。

では!

青木 茂伸(中卒大家)公式ブログ TOP