青木 茂伸(中卒大家)公式ブログ

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表面利回り160%15万円の戸建てに入居者決定

■今年の4月に購入した15万円の戸建てですが、
その時の様子 
ブログ
【15万円で戸建てを買いました】
http://apaoki.com/1594.html

自分でも凄いのを(ある意味)買ってしまったな~(笑)
と思っていたのですが、格安の家賃2万円で決まりました。

表面利回りで160%、
貸し出すまでに約30万円かかり(土地建物代金含む)
実質利回りで約80%です。

約30万円の投資で、年間24万円の収益です。

これで私の不動産としての現在のインカムゲインは、

賃貸用所有物件4棟7戸
入居6戸/7戸(1戸空室)
入居率85%
月額家賃231,000円
借入金0円
です。

最初に購入したアパートの1戸空室が約1年ほど長引いているので、何とかしなければいけません。

また、賃貸用不動産を購入しても、賃借人がいなければ家賃は入ってきませんし、家賃を滞納されると、例外を除き、賃料として計上しなければいけませんので、賃料は受け取っていないけど、税金は支払う事になり、泣きっ面に蜂です。

不動産投資をする前は、不動産を買えば家賃が入ってきて当たり前のような気持ちでいましたが、実際にはそうではなく、リフォームや募集行動をして、賃借人がつき、始めて家賃収入が発生します。

これは、投資というより経営ですね。

予断ですが、先日銀行へ行った際、個人的に面白い体験をしたのでお話しようと思います。

銀行へ行き、窓口で通帳の繰越を依頼した際、外貨預金の提案を受けました。
私が受けた外貨預金の内容は、豪ドルで、1ヶ月の利息0.2%
現在キャンペーン中で、最初の1ヶ月の利息は0.6%
支出としては、
円⇒豪ドル 50銭
豪ドル⇒円 50銭
利息に対して分離課税約20.315%
為替変動有

という物です。
これだけの情報でお金がどの位で運用できるのか?計算がぱぱっとできる方はマネーリテラシーが高いと思います。

銀行員はこう言います
「日本円よりはずっと高い利息ですよ」
「日本円として持っていてもほとんど利息がつきません」

なるほど、確かに日本円にして持っているよりは、確かに高い利息が得られますが、

私は断りました。

というのも、今はまだ外貨預金をするステージに私はいないと思いますし、
不動産を購入し、家賃収入を得た方がお金はもっとよく働けるからです。

例えば、今回の
不動産の収益の場合と
外貨預金の収益を比較した場合、

●不動産
資金30万円
1年後の収益24万円
・支出
固定資産税約1万円
火災保険料約2千円
所得税もろもろ他
手残り約20万円程度

●外貨預金(提案受けた豪ドル)
資金30万円
1年後の利息
9000円ほど
・手数料
円⇒豪ドル 1500円
豪ドル⇒円 1500円
・税金
分離課税約20.315%
1800円
利息の手残り約4200円

(※為替の変動有り)

私が作り出した不動産投資でお金を働かせた場合、30万円投資して1年間で20万円の利益が発生する可能性があるのに対し、
外貨預金でお金を働かせた場合、30万円預金して1年間で、4200円の税引き後利息になります。

また、為替変動は自分ではコントロール出来ませんが、不動産は金額をコントロール出来ます。

つまり、銀行などで、パッケージされた一般向けの投資商品(預金)にお金を投資するよりも、自分で作り出した投資にお金を投資した方がお金がよく働けるという事になります。

これはなかなか面白い体験になりました。

というのも、こういったお金の流れをまったく理解しないで、お金のプロだと思っている銀行員に勧めらるがまま投資商品にお金を投資する人があまりにも多すぎるからです。

「日本円で持っているよりはずっと良いですよ」

と言う言葉を良き投資アドバイスだと勘違いして投資する人が多いのです。

銀行員が言う、その
「日本円で持っているよりはずっと良いですよ」
と言う言葉は、あくまでセールストークであって、良い投資アドバイスではありません。

銀行が稼ぐ手数料の箇所を見てください。

30万円を、円から豪ドル、そしてまた円に戻すのに、約3000円もの手数料がかかります。
この手数料は為替の変動により、私が損をしていても必ず発生する手数料です。
つまり、1万円損していようが、5万円損していようが、必ず手数料を取られます。

本当に日本円で持っているよりはずっと良いのか?

他人が投資についてアドバイスしてくる時は、その内容を鵜呑みにせず、自分の頭で考え判断しなければいけませんね。

特に相手に手数料が発生する際は要注意です(笑)

では!

PS:
先日受験した第二種電気工事士に合格しましたので、
今後は住宅等の電気工事が自分で出来ます。
趣味のDIYの幅が広がります。

最初のアパートを買ってから丸5年経過

■私が最初のアパートを購入してから、今月でちょうど丸5年が経ちました。

最初に購入したアパートは、今から5年前の2011年8月でした。

その頃は、同じ年の3月に東日本大震災があり、まだ余震が残っている時期で、アパートの売り物が多く、地震や放射能に皆びびっていた時期だったので、今よりも利回りが高い物件がゴロゴロしていました。

当時は不動産投資ブームが始まり、何とか大家さんが沢山出てきた頃で、私もその1人でした(笑)

あの頃は、周りの投資家さん達は融資を使って物件を買っていましたが、私は融資がなかなか引けずに、結局現金でアパートを買う事になり、手持ちのキャッシュが無くなり、心細くなったのを記憶してます。

しかし、人それぞれ投資のスタイルが違えば、属性や資金力も違うので、当時の選択肢が限られていた中では最善の選択だったのでは?とも思います。

最初のアパートは、表面利回り約21%で購入し、現在、諸経費や5年間の運営費なども含めると、約80%ほど資金を回収しています。

あと1年ちょっとで、経費なども含めた全額が回収になります。

投資の初心者の若造が初めて手を出した投資としては、悪く無い数字かと思いますが、いかがでしょうか?

不動産を買いたいな。と思う人は沢山いますが(自宅用でも投資用でも)いざ買う!って時にビビって買えなくなる人もいます。

そんな中でも未知の世界に一歩を踏み出した5年前の自分を褒めてあげたいですね。

お陰で、お金が増えたのはもちろんの事、この5年間で不動産に対しての自分のスキルが上がり、現在の生活の基盤となってます。

●また、2ヶ月前に自宅用として不動産を購入しましたが、お金を使う順番を変えるだけで随分余裕のある生活が出来るものだな~と思います。

大多数の場合、お金を稼いで、まず自宅用不動産を買います。

毎月の給料の中から、住宅ローンの返済を長期間払い続けます。

場合によっては70歳位まで、(ほぼ一生)ローンを払い続ける事となります。

時には病気になったり、給料カットになったり、定年再雇用や勤めてる会社の業績不振による収入減や、

子供が大学生になり教育費が増えたり、水周りや外壁のリフォーム、保険料アップ、車の買い替えなどの出費増などが重なり、なかなか当初の予定通りにはいきません。

しかし、最初に賃貸用不動産を購入し、家賃収入を貯めて、その家賃で自宅用の不動産を買えば、ローンを払う事もなく、最初に購入した賃貸用不動産が産んだお金で自宅用の不動産が手に入ります。

他にも賃貸併用住宅を購入するのも一つの方法だと思います。

さらに、賃貸用不動産を売却する事も可能だし、そのまま所有していれば、賃借人が家賃を払ってくれる限り家賃収入は続きます。

しかも毎月の家賃の支払いも無いし、ローンの返済もありません。

居住費がかからないという事は、毎月相当の余裕のある生活が出来て、お金も余ります。

この生活を30年間続け、比較すると、かなりの差が出てくるものだと容易に想像出来ますね。

この違いは、お金の使う順番を変えただけです。

特別な能力や商才は関係ありません。

もし、最初に自宅用の不動産を長期ローンで購入してしまった場合、毎月の収入から少しでも良いので投資に回す種銭を作り、そのお金を運用し、得た利益で住宅ローンの返済をすれば、いままで住宅ローンの返済に使っていたお金が自由に使えるようになります。

ここで重要なのは、自分で働いて得たお金でローン返済するのではなく、お金に働いてもらって得たお金でローン返済する事です。

借り入れのローンには、利息がつきます。

これは、借りたお金以上にお金を支払う事を意味します。

利息を払う見返り(利益)があれば良いのですが、自宅用の不動産には通常利益はありません。

ですので、利息には他で運用した(単利でも複利でも)運用益で対抗するべきだと私は考えます。

自分は利息を払っているのか?それとも貰っているのか?

今一度考えてみる事をオススメします。

では!

元自宅への入居申し込み

■2014年4月に自宅用として購入した、築18年の平屋の物件に入居申し込みがありました。

この物件はひとまずの仮住まい用として購入した物件で、いずれかは賃貸に出す予定で購入したものですが、今年の6月に自宅用として別の家を購入したので、早速賃貸の募集をお願いしてました。

来月の半ばに契約という事なので、まだ分かりませんが、このままスムーズにいけば良いなと思います。

こちらの物件は、買値が420万円で、『ちょっと高いな』とは感じましたが、自宅用としてだし、変に自分を納得させて買った物件です。

その時の様子はこちら
【ローンが通りました】
http://apaoki.com/1175.html

今回の募集家賃が45000円で、住宅ローンの返済額が35000円なので、銀行に黙っていれば、【住宅ローンの低金利で購入した家を賃貸に出して、差額が手残りになる】という必殺技?にもなったのですが、

銀行ではそれはダメと言われ、私の変なところの真面目さが出て、先月に残りのローンを全額返済しました。

いままで、ほぼ現金で物件を買ってきましたが、今後は融資を使った不動産投資も視野に入れています。

というのも、現在、借り入れが0の状態で、年間300万円程度の家賃収入と、家賃や抵当権無しの自宅があり、生活、収入、資金ともに安定している事から、ようやくスタートラインに立ったと自分なりに思っているからです。

5年前に初めてのアパートを購入し、ノロノロとここまでやってきましたが、今後は手持ちの不動産の売却なども考えながら、融資を使い、今の約3倍程度の規模にまでしていきます。

私が不動産に求める事は、ほどほどの家賃収入(年間手取り800万円程度)で、借金返済額が少ない状態(返済比率30%以下)で、自分の時間は極力、使わない事です。

不動産投資をする目的としては、自分の家族が幸せに過ごす事で、時間とお金に余裕のある状態を不動産で作りたいのです。

その為には、無理な投資はせず、一歩一歩地道に増やしていけば良い訳です。

家族を幸せにする為に初めた投資事業が、いつの間にか時間もお金も無くなって、家族崩壊とならないように(笑)気をつけたいと思いますね。

では!

物件5号 リフォームその1

■先日購入した戸建てのリフォームを着々としています。

今回は、外壁塗装やユニットバス交換などもあるので、職人さんに依頼する箇所と自分でやる箇所があります。

●まずは、ユニットバス交換

新築当初から設置されているユニットバス
まだまだ使えそうですが、妻の「新しいのが良い!」という鶴の一声で交換する事に、

解体と配管調整、ドア間口調整は職人さんにやってもらいました。
土台などの木材は腐れやシロアリ被害もなく、綺麗だったので一安心です。

組み立てはユニットバス屋さんがやりました。
どこにでもあるような普通のユニットバスです。
ガスのリモコンはガス屋さんが取り付けます。

●次にシステムキッチン交換

これもまだまだ使えそうですが、妻の「交換して!」の一声で交換する事に(汗)

解体~設置は自分でやります。

既存のタイルの上からキッチンパネル(メラミン不燃化粧板)を貼りました。
両面テープはもう少し角の方へも貼った方が良さそうです。

角にはジョイントをかませて、初めてにしては綺麗に貼れたと思います。
シンクまで取り付けてからコーキング処理します。

次回はレンジフード、吊り戸棚、下台ユニット、シンクを取り付けます。
しかし、ここで問題発生。

新しく設置するシステムキッチンと既存の給排水管の位置が違うので、新しいキッチンが設置できません。
通常は床下に潜って、給排水管の位置を変えれば済む話なのですが、この家の基礎は床下が全く無いベタ基礎なので(珍しい)キッチン自体を少し上げて、その隙間で給排水管の位置を変更します。
妻にもキッチンをもう少し上げて欲しい(背が高いので腰が痛くなる為)という要望があった所なので丁度良いと思います。
2×4木材をキッチン下台ユニットの下にかませて、床から約9cm上げます。

●外壁塗装

これは自分でやる気合が無いので、職人さんにお任せです。

約10日間で終了。さすが早いです。

他にも洗面台交換、クロス張替など自分でやってます。
DIYやり放題で楽しいです。

また、以前から欲しかった伸び~る足場を買いました。

あまり使用する事ないですが、階段のクロスを張替える際には必要なので。
徐々に道具が揃っていきます。やはり道具ありきですね。

では!

5つ目の不動産を買いました

■先日、5つ目となる不動産を決済してきました。

価格は630万円、築21年の庭付き一戸建て4LDK、2階建で、自己利用する用の不動産です。
新築時は、土地建物で約3000万円していた物件のようで、当時の抵当権設定額も約3000万円で設定されていました。
それが、21年経って約5分の1の価格になってます(笑)
毎年100万円以上の値下がりですね。

建物自体しっかりしていて、半年前に新品のカーポートが設置され、相場よりも300万円ほど安いかな?と思います。

なぜ相場よりも安く手に入れられたか?と自分なりに分析してみました。

・約6年前に競売の開始決定がされ、取下して今回の売主に所有権が移った事により、当初の残債が消えている。
・今回の売主の実家で不幸があり、急に実家に戻る事に急になり、売り急いでいた。
・私の前に買主が現れたが、契約直前でキャンセルになった。
・ネットに情報が出てから30分で即決で買い付けを入れた。
・現金決済した。

こんなところかなと思います。

しかし、今回購入した不動産は自己利用する為、お金を産んではくれません。
いわゆるマイナスのキャッシュフローと言うやつです。
さらにリフォームもするので、もう少しお金がかかります。

概算ですが、

外壁塗装60万円
システムキッチン交換16万円
ユニットバス交換30万円
洗面台交換2台6万円
クロス張替5万円

合計100万円ちょっとのコースを予定しています。
外壁塗装とバス交換は業者さんにお任せして、他は自分でやろうかなってとこです。

ただ、運良く自治体からの補助金が使えるので、
仲介手数料やら登録免許税やら、なんやかんや持ち出し総額700万円程度で収まりそうです。

この程度のリフォーム済の住宅を購入するとなると、このあたりの相場では1300万円前後するので、比較的安く手に入れられたと思います。

●私が初めて1棟目のアパートを購入してから、もうすぐ5年が経ちます。
その前に1年位不動産の勉強期間があり、さらにはその4年ほど前から自己資金を貯める為に貯金していました。
計10年かかって、やっと今の規模になりました。
スピードとしては非常に遅いですね。

不動産投資を勉強し始めた時は、物件さえ買えば不労所得が得られると考え、自分の属性や投資基準も考えず物件を探していました。
とにかく買えば儲かるものだと考え、物件を見つけてはシュミレーションし心が弾んでいました。
しかし、実際に不動産を購入してみると、そんな甘い現実ではなく、空室やリフォーム、税金など思ったよりも手残りが少なく、手間がかかっています(笑

まぁ手間がかかっている分、不動産全般の知識、経験、判断力が付き、今回のような取引ができたような気もしています。
良い面、悪い面、色々ですね。

ps:
4つ目に購入した15万円の平家も先日ようやくリフォームが終わり、賃貸と売却と両方で募集しています。
どっちかで決まれば良いなと思います。

では!

今月も不動産を買います

■昨年の11月と、先月に引き続き、今月も物件を一つ買う事になりました。

今回は自己使用する予定の不動産です。
マイホームと言うと聞こえは良いですが、キャッシュを生まないので、金持ち父さん的に言うと、【負債】になります。
価格は630万円、築21年の庭付き一戸建て4LDK、2階建です。

家の状態はまあまあ悪くないですね。
投資用として考えるとちょい高めですが、自己使用する為と考えると安いです。
ここらへんの感覚は曖昧ですね。

しかし、ふと思ったのですが、

私がここ3物件の購入費用が、

昨年の11月に買った物件が100万円
先月買った物件が15万円
今月買う予定の物件が630万円
合計745万円

で、

約5年前、最初に買った4世帯のアパートの今までの家賃収入が合計約800万円位なので、これらの物件は最初に買ったアパートが買ってくれたようなものかなと思った次第です。

不動産って、最初からはなかなか爆発的には儲からないけど、地味~にやってくと、徐々に不動産が生んでくれたお金に感謝しますね。
そして、その生んでくれたお金で次の物件を買っていく事で【資産】が増えていく。という単純な形式です。

今回の物件を買う事で、今居住している物件を引っ越すと貸せる状態になるので、賃貸に出します。
しかし、現在居住している物件は住宅ローンで購入している為、全額返済しなければいけません。
世の中には、銀行に内緒で住宅ローンで購入した物件を賃貸に出している人もいます。

私の中の悪魔が、「住宅ローンを返済しないでそのまま貸しちゃえばいいじゃん!」と言いながら、頭の中をグルグルと回っていますが、おとなしく全額返済する事にします。

現在居住している物件は、約2年前に、変動金利0.875%で400万円を借りて購入しました。
現在、繰り上げ返済を数回していて、残債が約250万円です。
今回購入する物件が諸費用を入れて、合計約670万円を現金で払うので、合わせて1000万円近いキャッシュが一旦、消えます。

低金利の時代なんだから、今は借りていざという時の為にキャッシュは残しておいた方が良いんじゃ?とも思いましたが、先々の事を考え妻名義で購入しよう思い、現金で買う事にします。

不動産の投資戦略というか、資産を拡大する為のキャッシュの使い方は人それぞれだと思いますね。
私の場合、今月不動産を購入すると、無抵当の不動産が5つになりますが、財布の中身も寂しくなります(汗

まあその分、15万円で買った物件のリフォームを早く終わりにして入居付けをする事と、現在居住中の物件に早く入居付けをしてキャッシュフローを増やす事が次のミッションになりますね。

所有物件が全部埋まると、借金の返済無で月額約27万円、年間約324万円の家賃収入が発生します。
そこから、固定資産税、各種保険を支払うと、手残りが年間約300万円前後。
さらに合計の課税所得に対して、所得税、復興特別所得税、住民税、が発生するので、もっと少なくなります。

この額を多いと感じるか、少ないと感じるかは、・・・・・欲深さ次第ですね(笑

では!

15万円で買った戸建てのリフォーム状況その1

■先月購入した15万円の戸建てのリフォーム状況です。

何せ破格の値段で買っているので、リフォーム代も安く済まそうと思います。

リフォーム予算は当初、20万円でと考えていましたが、現在3分の1ほど終わりましたが最終的に10万円以内で済みそうです。

まずはゴミの片付けです。

古いタンスがメインで、軽トラック3台分を処分しました。

次に、床がベコベコなので、コンパネを重張しました。

後でクッションフロアを貼ります。

古い家は基本的に床がベコベコですね(笑
でも根太(フロア材の下にある下地の木材)は大丈夫だったので、今回も上からコンパネを被せました。

そして柱は、灰汁洗いをするか、ペンキで塗るか、何もしないかですが、今回はペンキを塗ります。

3度塗り位しないと綺麗に仕上がりません。。。

壁、天井は、クロスを貼ります。

まずは下地調整です。

天井の溝にパテを、繊維壁の隅にもパテを塗りました。

壁は本来、繊維壁を一度剥離して、石膏ボードを貼って、クロスを貼るのが基本ですが、素人のDIYなので、砂壁に直接クロスを貼ってしまいます。

次にクロスを張替える際の事なんて毛頭考えません。

そして洗面台。

交換しようかとも思いましたが、さほど高い家賃がとれない物件なので、再利用する事にしました。

洗面台の下台は、フレキ管の継ぎ目から水漏れがしており、真っ黒くカビており、棚板も腐ってました。

汚い仕事ですが、自分しかやる人がいません。

コンパネを棚板サイズにカットし、ペンキを塗って完成です。

まあまあです。

キッチンは、一度入れ替えてあるようなので、掃除したら綺麗になりました。

お風呂も掃除すれば綺麗になるので、掃除と、排水溝をふさぐゴム栓を交換しました。

ここまででかかった費用は、
コンパネ代1枚980円×4=約4000円
ペンキ白2キロ       約2000円
ゴム栓           約1000円
パテ6キロ         約1000円

だけです。

安い(笑

今までDIYで使用していた道具や、余った材料を使っているので、効率が良いです。

また、
クッションフロア92センチ×9メートル=約6000円
クロスの大人買い 50メートル     約6000円
クロス用糊 4キロ           約1500円
クッションフロア用糊 3キロ      約2000円

を追加購入しました。

クロスは半分程度余るので、次の物件に使おうと思います。

後は、外壁を塗装するペンキと、畳の表替え、シャワー水栓交換、エアコン取り付けをやる予定です。

エアコンは中古の物が1台あるので、ガス充填と真空抜きのみプロにお願いしようと思います。

DIYは費用は安いですが、材料を購入する手間や、作業の手間がかかりますし、仕上がりはプロみたいにはいきません。

しかし、こういった作業が好きな人にはたまらない趣味だと思います(笑

私は趣味だと割り切ってやっているので面白く感じますし、体を動かすので良い運動にもなります。

それに、材料の値段が把握できるので、業者にリフォームを依頼する際には大体の値段が分かるようにもなります。

まあ、大体自分でやってしまいますが・・・(汗

では!

15万円で戸建てを買いました

■3ヶ月ほど前から進めていた、近所の2DKの平家の物件の決済がようやく終わりました。
時間がかかってしまった理由としては、売主と仲介業者が遠方だった為と、建物が未登記だった為です。
以下物件の内容です。

茨城県
土地約20坪
建物2DK 約11坪
価格15万円
P無し
築40年

この物件、色々と問題満載の物件で、買うまでにも建物を売主に登記してもらう為に時間がかかってしまいました。

さらに、

・雨漏り
・シロアリ
・傾き
・汲み取り
・日当たり悪
・P無し
・ゴミ多
・接道幅員3m(普通車は通れない)

と、問題がオンパレードな物件です。

当初、売り地として100万円でネットに出ていたもので、近所だった為、試しに見に行ってみたところ、
車が入れず、物件の前まで車で行けずに「こりゃ無いな」と思っていたのですが、
私の悪い癖の好奇心が出てしまい、近くに車を止めて見に行ってしまいました。

すると、外観は、まぁ・・・ボロイのですが、室内も見てみたくなり、ネットに出していた仲介屋さんに電話をしてみたところ、
関西の方の業者さんで、物件まで今すぐには来れないという事だったのですが、私の身分を明らかにしたところ、鍵のありかを教えてくれ、
室内に突入する事ができました。

すると、

天井はたわみ、(雨漏れ)
玄関のカマチにシロアリの蟻道があり、
感覚でも傾いているのが分かり、
ボットンで(汲み取り)
駐車場も無く、日当たりが悪いのです。

こりゃヤバイな・・・と思ったのですが、これまた私の悪い癖で10万円で買い付けを出してみたのです。
すると、10万円はさすがに無理だが、相続したものの早く処分したいという事で20万円なら何とかなるとの事。
マジか!と思い、3秒ほど考え、建物の登記がされている事を条件に「買います」とアンサーしました。

その後、登記情報を確認してみると、案の定、建物が未登記だった事が判明し、表示登記を依頼したのですが、
売主が表示登記&保存登記をすると、20万円では赤字になってしまう可能性があるので、
私も表示登記の費用を半分支払い(土地家屋調査士へ)、さらに私名義で保存登記出来るように表示登記するようにし、
本体価格を15万円にしてもらい、売主も不動産を売って、赤字にならずに、皆がハッピーになる事になりました。

そして、仲介業者さんも、本体価格15万円の仲介をすると、謄本取得やら書類作成やらしていると赤字になってしまうという事で、
今回は仲介をせずに、紹介という形で売主買主の直接売買という形にしてもらいました。
その後、私の方で売買契約書を作成し、移転登記に必要な書類を作成し、書類を郵送しました。

今回の売買で面白いのが、売主にも仲介業者にも私は一度も会っていない事です。
必要な書類はメールで渡し、連絡は電話で、売買契約書と移転登記に必要な書類は郵送し、お金はネット送金で完了です。
こんな不動産売買が出来るのも、売主、仲介業者、買主、それぞれがきちんと自分の仕事をしたからであり、動かすお金も小額だったからです。
基本的にはこのような不動産売買はしてはいけないと思います。

が、

今回は金額も物件も普通では無いので、普通ではない不動産売買になりました。
と、自分なりに結論付けました。

今回の物件のキャッシュフロー(予定)は、

土地建物価格     15万円
情報料(仲介へ)    3万円
登録免許税(自分で登記)2万円
表示登記費用      6万円
リフォーム予算    20万円
不動産取得税      3万円
火災保険        1万円

商品化まで合計    50万円

賃料月額(予定)    2万円~3万円
表面利回り(予定)  160%~240%

になるか、

今流行の外人さん向けの民泊をやってみようかとも考えています。
民泊をやる際には、旅館業の許可や消防法の許可が必要という事で、許可が通ればという事になりますが・・・。
ひとまず、ゴミを片付けてリフォームしながら考えようと思います。

では!

旧耐震と新耐震の差について

■まず、この度の熊本地震で被災された皆さまに、心よりお見舞い申し上げます。

私自身も約5年前の東日本大震災の際には被災し、被災生活を送りました。
幸いにも私が住んでいた地域は津波や崖崩れなどはありませんでしたが、
地震により家中の荷物がほぼすべて倒れ、ライフラインが止まり、
街中を見渡すと、瓦屋根が落ちており、倒壊している建物もあり、
道路が隆起していたり、亀裂が入っている箇所が何箇所もありました。

信号も点いておらず、夜になると街中が暗闇に包まれ、
「これは大変な事になったぞ」
と、今でもあの時の事は鮮明に覚えています。
そして原発問題が日々深刻化し、
目に見えない放射能に怯える日々を送る事になりました。

あれから約5年が経ち、私が住んでいる地域では
古く倒壊した建物はほとんど取り壊され、
あの時の地震の影はほとんどなくなりました。

■今回の熊本地震で、旧耐震基準と新耐震基準の建物で
倒壊した、していない、という事がニュースでも取り上げられています。

旧耐震基準とは昭和56年5月31日までの建築確認において適用されていた耐震基準で、震度5程度の地震でも建物が倒壊しないような耐震基準として設定されています。
その後に適用された耐震基準を、新耐震基準と呼び、震度6~7程度の地震でも建物が倒壊しないような耐震基準として設定されています。
つまり、昭和56年5月31日を境に、地震に強い、弱いという建物の耐震に差が出来ており、その差で倒壊した、していないという事が報じられている訳です。

これは借主さんの命にも関わる問題ですから、今後、不動産を購入する際には十分に注意する必要があります。
また、耐震工事をする場合、自治体によっては助成金を出しているところもあります。

そして万が一地震により建物が倒壊し死傷者が出た場合、大家の責任はどうなるのか?
これにはケースバイケースにより、結果は様々だと思いますが、一つの事例として阪神淡路大震災の際の判例では建物所有者に損害賠償責任があるとされています(神戸地裁平成11年9月20日判決)

実際に被災をすると、日々生活するだけでも大変ですが、
「自分が住んでいる地域では大地震なんて起きない」
とは考えずに、
もしもの場合を考え、
準備できる範囲で準備をしておく事が必要です。

新たな資格取得

■先月買い付けを入れた近所の2DK平家戸建てですが、
話が途中で止まってます。。。
上手くいけば過去最高の利回りになりますが、どうなる事やら。

最近は、確定申告やら、新しい物件の取得やら、その他の物件の調査をしたりしていて忙しく、メルマガやブログの更新ができていません。

ダメだなと思いつつ、後回しになってしまうんですよね。
完全に堕落しています(汗

なので、今年は新しい資格を取得しようかと勉強を始めています。

私が現在持っている資格は、
・美容師免許
・管理美容師
・FP3級
・宅建

ですが、新たに今年は、「第二種電気工事士」を取得します!(合格すれば)

・趣味のDIY?

をしながら、簡単な電気工事が出来たら良いな~と思っていたのですが、電気配線やコンセント、スイッチ関係を工事する際には、電気工事士の資格が無いと、電気工事法的にNGらしく、取得しておいて損はないなと思った次第です。

とは言っても、電気関係はまったくのド素人なので、参考書や工具や材料が必要になります。
第二種電気工事士を取得する為には、
まず筆記に合格し、その後、実技に合格する必要があります。

流れとしては美容師と同じですね。
美容師もまず筆記に合格し、その後待ち受けている実技に合格する必要があります。

試験は筆記が6月にあり、実技が7月にあります。(上期と下期で分かれているらしいが・・・)

参考書や工具、材料を一通り揃え、受験料や免状発行費用などを合わせると、トータルで約5万円位で「第二種電気工事士」は取得できます。

学校に行く費用が無いので、非常に安い費用で済みます。
しかし、趣味のDIYでやる為だけに、時間とお金をかけて免許を取得するのはいかがなものかな~と思いつつ、勉強を始めてみると、
これが非常に面白い!!

家の中の配線がどうなっているのか理解できるようになるし、何より、電気工事で使用する材料をこねくり回していると、小学校の頃にやった、図工を思い出して楽しいです。

興味が無い人にとってはどうでも良い話ですが、電気工事が出来るようになると、趣味のDIYの幅が広がり、ほとんどの工事が出来るようになります。

とは言っても、あくまで趣味のDIYに毛が生えた程度なので、簡単な工事に限りますね。

感電しなように気をつけねば!

では!

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